Izračunavanje kvadrature poslovnog prostora složen je proces koji zahtijeva nemilosrdnu pažnju prema detaljima. Zakupci moraju uzeti u obzir niz faktora prilikom odlučivanja da li će ući u ugovor o zakupu, uključujući ukupnu kvadraturu zgrade i regionalne standarde. Stanari koji ne usvoje važne koncepte ponekad su iznenađeni skrivenim troškovima i upotrebljivim prostorom koji je manji nego što su zamislili.
Koraci
1. dio od 3: Odabir metode mjerenja
Korak 1. Uporedite mjerne tehnike
Zakupodavci mogu koristiti nekoliko različitih tehnika mjerenja za procjenu kvadrature prostora. Ove metode uključuju:
- Korisna kvadratura, ili USF: Ovo je prostor koji zakupac zaista zauzima. Agenti za iznajmljivanje često navode ovu cifru potencijalnim iznajmljivačima, ali ona predstavlja samo dio aranžmana.
- Kvadratura koja se može iznajmiti ili RSF: Ovo je kombinacija upotrebljive kvadrature i postotka kvadrature zgrade zajedničke površine. Zajednički prostori, koji su dijelovi zgrade od kojih svi stanari imaju koristi, uključuju predvorje, liftove, hodnike i stepeništa.
- Bruto kvadratura ili GSF: Cijela kvadratura zgrade koja se iznajmljuje.
Korak 2. Odlučite koja je metoda izračunavanja poslovnog prostora najbolja za vas
Udruženje vlasnika i upravnika zgrada (BOMA) pojednostavilo je industrijske standarde za mjerenje prostora za iznajmljivanje u poslovnim zgradama 2010. godine. 2 vodeće BOMA metode su metoda B i metoda naslijeđa A.
- Metoda B: Nova metoda Faktora pojedinačnog opterećenja izračunava prostor za iznajmljivanje za svakog stanara primjenom jedinstvenog pristupa u mjerenju površine poda. Jednako je za sve etaže zgrade.
- Naslijeđena metoda A: Standard iz 1996. koristi posebne jedinične cijene za USF i uobičajenu kvadraturu. U nekim slučajevima stanarima može biti od koristi da se odluče za ovaj pristup.
Korak 3. Odaberite metodu mjerenja na osnovu vrste svojstva
Obično će mjerna tehnika ovisiti o namjeni imovine i planiranom broju stanara. Poslovne zgrade, trgovački centri i druge zgrade sa više stanara obično će se mjeriti pomoću RSF-a. Zgrade sa jednim stanarom, poput skladišta ili proizvodnih objekata, mjere se pomoću GSF-a. Međutim, od stanodavaca možda neće biti potrebno da koriste određenu metodu za mjerenje prostora.
Korak 4. Razmotrite regionalne standarde lizinga
Federalni zakon dozvoljava stanodavcima da mjere prostor za iznajmljivanje koristeći bilo koju metodu koju žele. Međutim, neki dijelovi zemlje mogu imati različita pravila za izračunavanje kvadrature. Dva značajna primjera su:
- Odbor za nekretnine u New Yorku (REBNY) omogućava vlasnicima zgrada da povećaju profit dopuštajući im da RSF približe što je više moguće GSF -u.
- Tropska područja: Nova pravila odnose se na zatvorene i otvorene prostore poslovnih zgrada u područjima na koja obično utječu specifični vremenski uvjeti.
Dio 2 od 3: Mjerenje komercijalne kvadrature
Korak 1. Ništa ne uzimajte zdravo za gotovo
Izmjerite sami korisni prostor. Pogrešan proračun pri određivanju kvadrature može vas koštati hiljade dolara tokom trajanja najma. Uobičajeni mjerni standardi dopuštaju toleranciju greške od 2 posto pri mjerenju poslovnog prostora. Međutim, to se može pretvoriti u mnogo novca, posebno u velikim ili skupim prostorima. Površinu izmjerite što je moguće pažljivije, pogotovo ako ste podstanar na kojeg bi ove pogrešne procjene mogle negativno utjecati.
Korak 2. Izmjerite jednostavnu kvadraturu
Za mjerenje komercijalne kvadrature pravokutnog prostora, pomnožite dužinu prostorije u stopama s njezinom širinom. Na primjer, soba duga 12 stopa i široka 12 stopa je 144 kvadratna metra. Za prostore u obliku slova L ili podijeljene, možete izmjeriti pravokutnike prostora neovisno, a zatim zbrojiti površine kako biste dobili mjerenje ukupne površine.
Mjerenja se mogu vršiti pomoću trake ili laserskog mjernog uređaja
Korak 3. Uzmite u obzir neobične oblike
Budite oprezni pri mjerenju prostorija nepravilnog oblika. Da biste izvršili mjerenje, pokušajte podijeliti prostoriju u oblike s područjima koja se lako izračunavaju, poput pravokutnika i trokuta. Područje pravokutnog trokuta može se pronaći množenjem duljina dviju stranica koje nisu dijagonale (te dvije spojene pravim kutom), a zatim se proizvod dijeli s 2.
- Na primjer, ako postoji prostorija s dijagonalnim zidom koji prolazi kroz nju, morate upotrijebiti složeniju formulu za određivanje kvadrature površine. Da je duljina prostora s dijagonalnim zidom 10 stopa, a širina 8 stopa, kvadratna površina tog područja bila bi 40 stopa.
- To je zato što zid prepolovljuje ukupnu kvadraturu, koja bi bila 80 da soba nema zid koji je presijeca.
Korak 4. Izmjerite zajednička područja
Zajedničke površine treba izmjeriti tako da se mogu izračunati kvadratne stope koje se mogu iznajmiti. Kvadratura zajedničke površine mjeri se istim metodama kao i upotrebljiva kvadratura, osim ako lokalnim zakonima nije drugačije predviđeno. Zajednički prostori mogu uključivati dizala, kupaonice, predvorja, stubišta i hodnike. Važno je da zajednički prostori moraju biti dostupni svim stanarima za korištenje ili korist. Izmjerite ukupnu površinu svih zajedničkih površina u zgradi.
Korak 5. Pronalaženje bruto kvadrature
Bruto kvadratura mjeri ukupnu površinu prostora, uključujući debljinu vanjskih zidova. Da biste izmjerili ovu površinu, morat ćete izmjeriti dužinu zida s vanjske strane zgrade i koristiti te dimenzije za izračun kvadrature. GSF se ne smanjuje za prepreke kao što su ventilacijska okna, potporne grede ili okna dizala. GSF ne uključuje otvorene prostore kao što su parkirališta, bazeni ili neiskopani podrumski prostori.
Dio 3 od 3: Korištenje informacija o kvadratnim snimcima
Korak 1. Izračunajte faktor opterećenja za zgradu
Faktor opterećenja predstavlja dodatni postotak kvadrature dodan korisnoj kvadraturi za izračunavanje kvadrature koja se može iznajmiti. Da biste izračunali faktor opterećenja, počnite s pronalaženjem ukupne korisne i iznajmljive kvadrature zgrade u pitanjima. Upamtite da je korisna kvadratura površina koja se može iznajmiti stanarima, a kvadratura koja se iznajmljuje je ta površina plus zajedničke prostorije. Zatim podijelite RSF na USF da biste dobili faktor opterećenja.
- Na primjer, ako zgrada ima 80 000 četvornih metara korisnog prostora i dodatnih 20 000 četvornih metara zajedničkih prostora, iznajmljiva kvadratura bi bila 100 000.
- Tada bi se faktor opterećenja izračunao kao 100, 000 /80, 000 = 1,25.
Korak 2. Pronalaženje kvadrature za iznajmljivanje za nekretninu
Iznajmljiva kvadratura nekretnine može se izračunati korištenjem faktora opterećenja zgrade i USF -a nekretnine. Faktor opterećenja pomnožen je s USF -om kako bi se dobio RSF. Zatim možete upotrijebiti RSF i cijenu po kvadratnom metru da odredite mjesečnu stanarinu.
- Nastavljajući s prethodnim primjerom, zamislite da je nekretnina podijeljena na pola između dva poslovna prostora. Dakle, svaki ima 40 000 kvadratnih metara korisnog prostora.
- Da biste pronašli RSF, pomnožite ovu količinu s faktorom opterećenja, koji je 1,25. To znači da bi RSF u ovom slučaju bio 40 000 x 1,25 = 50 000.
Korak 3. Odvagnite razlike u poslovnim nekretninama
Jedinične cijene mogu se uvelike razlikovati ovisno o lokaciji i klasi zgrade. Najam kancelarije u centru grada od 500 kvadratnih metara (46,5 kvadratnih metara) mogao bi biti veći od najamnine za prostor od 1000 kvadratnih stopa (92,9 kvadratnih metara) udaljen samo 10 blokova. Zgrade spadaju u 1 od 3 standardne klasifikacije.
- Klasa A: Ovo su najprestižnije zgrade u najekskluzivnijim dijelovima grada. Zgrade klase A imaju veće zakupnine od prosjeka.
- Klasa B: Ovo je najšira klasifikacija. Većina ovih zgrada ima fer do dobre završne obrade.
- Klasa C: Jedinice u ovoj klasi su visoko funkcionalne, ali nude malo pogodnosti. Stanarine su generalno niske.
Korak 4. Izračunajte ukupnu zakupninu za nekretninu na osnovu kvadrature
Zakupnine se obično temelje na RSF -u ili GSF -u prostora. Nakon što dobijete ove podatke, možete koristiti tržišnu cijenu po kvadratnom metru za određivanje cijene najma nekretnine. Nastavljajući sa gornjim primjerom, da je najamnina 1,50 USD po kvadratnom metru RSF -a mjesečno, stanarina bi iznosila 1,50 USD x 50 000 = 75 000 USD.
