Kupovina stambenog kompleksa dug je, ponekad kompliciran proces. Važno vam je da pronađete apartmansko naselje za koje mislite da ima potencijal za zaradu. Ako je potrebno, blisko surađujte s agentom za nekretnine kako biste pronašli nekretnine i s računovođom kako biste analizirali financijski potencijal stambenog kompleksa. Da biste se prijavili za kredit, prikupite potrebne podatke i obratite se nekoliko zajmodavca. Takođe, dobra je ideja da se posavjetujete sa advokatom za nekretnine koji će vam pomoći u procesu.
Koraci
1. dio 4: Pronalaženje stambenog kompleksa
Korak 1. Odaberite koju vrstu kompleksa ćete kupiti
Možda biste htjeli kupiti apartmansko naselje koje se sastoji samo od stambenih zgrada. Međutim, također biste trebali razmisliti o kupovini kompleksa „mješovite namjene“. Ova vrsta kompleksa sadrži i poslovne nekretnine koje možete iznajmiti.
- Kompleks koji trenutno nije mješovite namjene mogao bi se pretvoriti. Međutim, zoniranje to mora omogućiti.
- Također razmislite o pogodnostima koje želite da vaš apartmanski kompleks ima. Na primjer, može imati fitness, bazen ili zajedničke prostore za obavljanje privatnih funkcija.
Korak 2. Razmislite o angažiranju agenta za nekretnine
Morat ćete kupiti kompleks u području koje ne opada, a agent vam može pomoći da identificirate ta područja. Razgovarajte s drugim vlasnicima stambenih kompleksa o tome jesu li radili s agentom i bi li ih preporučili.
- U idealnom slučaju, trebali biste otići s nekim ko radi kao agent s punim radnim vremenom. Honorarni radnik možda ne poznaje tržište izvana i izvana.
- Naravno, možete sami istraživati stambene komplekse. Provjerite na internetu, razgovarajte s drugim investitorima i vozite se po kvartovima. Međutim, agent s iskustvom u apartmanskim naseljima može vam uštedjeti vrijeme.
Korak 3. Posjetite apartmanske komplekse
Uvijek lično posjetite kompleks prije nego što se odlučite za kupovinu. Trebali biste proći kroz sve zgrade u kompleksu i pogledati sve zajedničke prostore. Vodite bilješke i postavljajte pitanja. Kupovina stambenog kompleksa velika je investicija i ne biste trebali ići dalje ako se ne osjećate ugodno sa stanjem zgrada.
- Nemojte prolaziti samo kroz jednu zgradu u kompleksu. Ako to učinite, mogli biste pretpostaviti da su ostale zgrade u ekvivalentnom stanju. Budite skeptični ako se prodavačev agent opire pokazujući vam sve zgrade u kompleksu.
- Ne zaboravite posjetiti u večernjim satima kako biste mogli provjeriti sigurnosne karakteristike apartmanskog kompleksa. Hodnici bi trebali biti dobro osvijetljeni, vrata pravilno zaključana i niko se ne smije motati po prostorijama.
Korak 4. Razgovarajte sa trenutnim vlasnikom
Mnogo vrijednih informacija možete steći sastankom sa trenutnim vlasnikom stambenog kompleksa. Budite spremni postaviti relevantna pitanja. Na primjer, pitajte o sljedećem:
- Koliko se jedinica iznajmljuje? Bit će lakše financirati stambeni kompleks koji se iznajmljuje.
- Koliko dugo postoje stanari? Kompleks sa dugoročnim stanarima može biti stabilniji.
- Zašto vlasnik prodaje? Povlačenje ili zamjena ulaganja legitimni su razlozi. Međutim, vlasnik koji prodaje jer gubi novac ima crvenu zastavu. Imajte na umu da razlog zašto vlasnik prodaje može biti povjerljiv.
Korak 5. Zatražite informacije o trenutnim zakupcima
Želite znati detalje o njihovom najmu. Zatražite "rent-roll" koji bi trebao sadržavati sljedeće podatke:
- Spisak stanara i njihovih jedinica.
- Dimenzije svake jedinice.
- Uslovi zakupa.
- Iznos stanarine i depozita.
- Broj spavaćih soba i kupaonica u svakoj jedinici.
Dio 2 od 4: Analiza profitabilnosti
Korak 1. Procijenite koliko možete naplatiti stanarinu
Ne biste trebali kupiti apartmanski kompleks osim ako si to možete priuštiti. Analizirajte je li trenutni stanodavac iznajmio stanove previše jeftino ili je stanarina u skladu s tržišnom stopom.
- Na internetu pronađite usporedive stambene komplekse. Pogledajte za koliko oglašavaju svoje jedinice. Za sjajan izvor koji vam može pomoći da saznate obližnje cijene najma posjetite
- Također možete pitati različite kompanije za upravljanje nekretninama koja je tržišna stopa u vašem području.
- Ako kompleks ima poslovni prostor, onda vam agent za nekretnine također može pomoći da shvatite koliko ćete naplatiti.
Korak 2. Procijenite svoje troškove
Stambenim kompleksima je potrebno stalno održavanje, pa morate analizirati troškove održavanja. Preuzmite izvještaj o dobiti i gubitku od trenutnog vlasnika. Međutim, ne vjerujte 100%. Vlasnik bi mogao izmisliti neke brojeve kako bi stambeni kompleks učinio atraktivnijim. Dvaput provjerite informacije o troškovima:
- Poreske podatke o kompleksu potražite od županijskog procjenitelja.
- Procijenite troškove upravljanja nekretninama kontaktiranjem kompanije za upravljanje nekretninama. Pitajte koliko naplaćuju. Obično se njihova naknada temelji na postotku od očekivane stanarine.
- Izračunajte potrebnu količinu održavanja. Ako nikada ranije niste vodili stambeni kompleks, razgovarajte sa sadašnjim vlasnikom. Pitajte koliko godišnje potroše na popravak svake jedinice ili terena. U idealnom slučaju, željeli biste potrošiti oko 40 posto novca koji uzimate na operativne troškove.
Korak 3. Pokrenite brojeve
Zajmodavci vam neće dati novac za kupovinu stambenog kompleksa ako ne pokažete da će to biti isplativo. Blisko surađujte s računovođom kako biste smanjili brojke i izradili potrebnu financijsku dokumentaciju za prikazivanje zajmodavca. Računovođu možete pronaći ako se obratite društvu javnih računovođa svoje države.
- Izračunajte svoj neto poslovni prihod, koji je vaš bruto prihod umanjen za troškove.
- Napravite analizu novčanih tokova. Pokažite kako se iznos novca koji pristiže usporedi s iznosom koji ćete potrošiti. Kada počinjete ili u razdobljima kada je tržište iznajmljivanja loše, možda nećete doći do novčanog toka.
- Imajte na umu da će zajmodavci također imati vlastite brojeve, kao i procjenitelja koji cijeni kompleks.
Dio 3 od 4: Dobijanje finansiranja
Korak 1. Provjerite svoj kreditni izvještaj
Svake godine imate pravo na jedan besplatni kreditni izvještaj. Vaš zajmodavac će pogledati vašu ličnu kreditnu istoriju, pa biste je trebali povući i provjeriti ima li grešaka. Osporite sve što nije u redu.
- Na primjer, mogu se navesti računi koji nisu vaši ili račun može biti nepravilno naveden kao u zadanim postavkama ili zbirkama. Također, kreditno ograničenje može biti pogrešno.
- Počnite rano. Cijeli proces osporavanja može potrajati do 60 dana, a htjet ćete čist kreditni izvještaj prije nego što se obratite zajmodavcima.
Korak 2. Saznajte više o komercijalnim kreditima
Zajmovi za poslovne nekretnine nisu isto što i zajmovi koje podižete za kupovinu vlastitog doma. Općenito, krediti mogu biti na 30 godina ili kraći od pet ili sedam. Kamate takođe mogu biti promjenjive ili fiksne.
- Ako možete dobiti zajam bez regresa, zgrada će osigurati kredit kao kolateral. Međutim, zajmovi bez regresa nisu dostupni za sve zajmoprimce, a zgrada obično mora vrijediti najmanje 2,5 miliona dolara.
- S regresnim zajmom ostajete lično odgovorni za zajam. U slučaju neispunjenja obaveza, možete biti tuženi i možete izgubiti ličnu imovinu. Regresni krediti su rizičniji, ali to bi mogla biti jedina vrsta kredita koju možete dobiti kao novi stanodavac.
- Komercijalni krediti također zahtijevaju predujam od oko 30% kupoprodajne cijene.
- Ako imate problema s dobivanjem komercijalnog kredita, razmislite o tome da umjesto toga dobijete ugovor o nekretnini. Ugovori o nekretninama zahtijevaju veliku uplatu, ali ih je teže dobiti odobrenje. Uplata može biti manja od onoga što bi banka tražila, ovisno o tome koliko prodavatelj želi.
Korak 3. Ponudite vlasniku ponudu
Razgovarajte o razumnoj ponudi sa svojim agentom za nekretnine, koja će ovisiti o stanju na lokalnom tržištu. Ako je tržište vruće, možda ćete morati platiti traženu cijenu-ili čak i više.
- Bez obzira koliko je tržište vruće, inzistirajte na 90-dnevnom razdoblju depozita. Trebat ćete najmanje 60 dana za pregled. To će vam ostaviti 30 dana da pregledate dokumente prije zatvaranja.
- Ako koristite zajmodavca, pitajte ih koliko im je potrebno da obrade vaš kredit. Ovisno o vašem zajmodavcu, možda ćete morati zatražiti od vlasnika više vremena da sve sabere.
Korak 4. Neka zgrada bude pregledana
Što prije angažirajte inspektora s iskustvom u poslovnim nekretninama u slučaju da kasnije dođe do komplikacija ili kašnjenja. Pronađite inspektora tako što ćete uputiti agenta za nekretnine ili razgovarati s drugim vlasnikom stambenog kompleksa.
- Provjerite unaprijed šta će se pregledati. Pitajte trebate li angažirati specijalnog inspektora za pregled bazena ili teniskog terena.
- Ako inspektor pronađe probleme, tražite od prodavatelja kredit, što će smanjiti iznos koji plaćate. Alternativno, prodavač može izvršiti popravke prije zatvaranja.
Korak 5. Prikupite potrebne podatke za zahtjev za kredit
Prilikom podnošenja zahtjeva morate dati zajmodavcu podatke o stambenom kompleksu, pa prije nego što se obratite zajmodavcu prikupite sljedeće:
- slike kompleksa apartmana
- tlocrti
- karta okoline
- opis imovine (npr. broj jedinica, godina izgradnje itd.)
- očekivane nadogradnje
- informacije o iznajmljivanju
- otkupna cijena
- imena agenata za nekretnine, advokata i vlasničkih kompanija uključenih u transakciju
Korak 6. Prijavite se za kredit
Pristupite više zajmodavaca kako biste mogli usporediti njihove ponude. Zatražite aplikaciju i podnesite je sa pratećom dokumentacijom. Ako kreditnom službeniku treba više informacija, dostavite ih što je prije moguće.
Korak 7. Uporedite kredite
Nakon što vas odobri, zajmodavac će vam poslati pismo namjere ili obrazac sa terminima. Pažljivo ga analizirajte. Odredit će iznos koji možete posuditi i druge uvjete. Odaberite zajam čiji uslovi najbolje odgovaraju vama.
- Potpišite list sa terminima ili pismo namjere za zajmodavca kojeg odaberete. U ovom trenutku ćete možda morati uplatiti depozit.
- Zajmodavac bi trebao pratiti potpunu (i konačnu) kreditnu obavezu.
4. dio 4: Zatvaranje stambenog kompleksa
Korak 1. Unajmite advokata
Morat ćete potpisati mnoge pravne dokumente prije nego što možete kupiti stambeno naselje. Ne pokušavajte sve učiniti sami. Umjesto toga, trebali biste unajmiti iskusnog advokata za izradu i pregled svih dokumenata. Advokat može učiniti sljedeće:
- Napravite nacrt, pregovarajte i pregledajte kupoprodajni ugovor.
- Potražite kredite od vlasnika za potrebne popravke.
- Uverite se da je naslov jasan.
- Podesite escrow.
Korak 2. Stvorite društvo s ograničenom odgovornošću za posjedovanje stambenog kompleksa
Ako je netko ozlijeđen u stambenom kompleksu, mogli bi vas tužiti jer ste bili neoprezni u održavanju. Ako izgubite parnicu, ozlijeđena osoba može doći nakon vaše lične imovine, poput vašeg doma. Posjedovanjem kompleksa preko LLC -a vaša je lična imovina zaštićena.
- Posjedovanje zgrade kao LLC ne štiti vas od svih tužbi. Na primjer, vaš zajmodavac vas može tužiti ako ne platite regresni kredit. Ipak, posjedovanje stambenog kompleksa kao LLC -a pružit će značajnu zaštitu od tjelesnih ozljeda i drugih tužbi.
- Pokrenite LLC podnošenjem odgovarajućih dokumenata vašem državnom sekretaru i dobivanjem potrebnih dozvola ili licenci. Vaš advokat vam takođe može pomoći, jer to može oduzeti mnogo vremena.
Korak 3. Pregledajte ugovore i otkrivanja podataka
Za zaključivanje ugovora o nekretnini morat ćete obaviti značajnu dubinsku provjeru zajedno sa svojim odvjetnikom. Na primjer, morate učiniti sljedeće:
- Popunite odgovarajuću anketu o vlasništvu. Općenito, plan hipotekarne parcele nije dovoljan. Umjesto toga, trebat će vam anketa o naslovu ALTA -e.
- Pregledajte sve objave o nekretnini. Na primjer, vlasnik bi mogao otkriti da nešto nije u redu s imovinom koju inspektor nije uhvatio.
- Pregledajte zakupnine i dokumente za njihovu dodjelu.
- Razmotrite utjecaj ograničenja zoniranja na stambeni kompleks. Ako želite pretvoriti kompleks u mješovitu upotrebu, ovo je ključni korak.
- Pregledajte ugovore o uslugama za stambeni kompleks.
- Pribavite potrebne dozvole za popravke.
Korak 4. Prisustvujte zatvaranju
Vaš advokat bi trebao prisustvovati zatvaranju zajedno sa predstavnikom vašeg LLC preduzeća (ako ste ga osnovali). Na zatvaranju biste trebali primiti različita dokumenta, uključujući tužbu za odustajanje i dodijeljene zakupe i ugovore.
Korak 5. Unajmite nekoga da upravlja stambenim kompleksom
Ovisno o veličini kompleksa, bilo bi neizvodljivo sami upravljati imovinom živeći na licu mjesta. Umjesto toga, trebali biste unajmiti kompaniju za upravljanje nekretninama. Oni će upravljati imovinom prikupljanjem stanarine i zakazivanjem popravki.
- Proverite troškove. Općenito, kompanije za upravljanje nekretninama naplaćuju 5-10% naplaćene stanarine.
- Razgovarajte s drugim stanodavcima kako biste dobili uputnice. Alternativno, možete provjeriti u lokalnoj stambenoj zajednici.
- Uporedite kompanije za upravljanje nekretninama na osnovu više od cijene. Pogledajte i usluge koje nude.
